房地产市场预测分析
2014-08-07 17:29:54   来源:   点击:


一、房地产由卖方市场转入买方市场

        2014年1-6月   楼市在艰难中前行,面对首套房首付三成、不断上涨的银行贷款利率、市中心一环限购等因素影响,各开发企业都在集中促销,手段包括:大礼包、送车位、送物管费、地州渠道拓展、团购等,推广方式集中在报纸广告上,由此可以判断房地产整体形势已由卖方市场转入买方市场;从1-6月全市成交量上看,虽然总量同比去年下降2.7%,但均价稳中有升,说明上半年一系列的促销手段均达到一定效果,在政策打压下,“不促销不走货”的现象已形成。同时大盘垄断形势依然严峻,特别是在市场阶段性低迷的情况下,中小房企发展之路尤为艰难。

二、区域性特性带来市场利好
        市生态及居住环境优良,在西南地区乃至全国都有着明显优势,这也正是   市房地产行业发展良好的坚实基础。在全国一线房价受国家政策调控的同时,   房价一路坚挺并呈稳步上涨趋势。在最近住建部所公布的二三线城市限购调整中,   市各项指标正常,未被列入名单。
        从销售现状分析,两城区市场1-6月月成交总量139.8万方,占全市总量的41.6%,同比去年同期110万方上涨26.4%,成交主力依然保持良好势头,其中花果园单个项目成交量占区域总量的38.8%;随着旧城改造力度的不断加大,两城区楼市放量将越来越大,竞争也将持续不断,承担旧城改造功能的项目会在第一波激烈竞争中得到实惠;同时两城区一环内的“限购”政策截止12月31日,“限购”过后,市中心“去高价”项目迅速反弹可能性比较大,整体市场低迷状态也将有所缓解;加之9月初举行的首届西南房博会将在一定程度上带动促销,传统“金九银十”是良好促销的市场信号,会对市场形成利好。

三、销售价格稳中有升
        整体均价上,由于上半年市场比较低迷,价格上涨态势不明显,经过上半年的持续促销,大部分房企任务量都过半,下半年的销售压力相对要小,再加之下半年多数新项目上市和老项目集中推新货,所以下半年整体价格预计将有一次小幅的上涨。从价格走势看,主城区整体均价上涨明显,但下半年将受到中天城投“未来方舟”倾销影响,均价短期内持续上涨压力较大,竞争也会异常激烈。
 
针对目前   市现状的对策
 
        1、安排专岗负责收集房地产宏观政策、地方实施细则和市场量、价走向情况,以及主流开发商的营销策略,准确掌握市场阶段性动态,及时联动总行房地产条线,反馈信息,制订本组应对策略。
        2、按“三法一指引”要求严格管理授信资金使用,督促存量项目按工程计划推进项目建设进度,在取得预售许可证的情况下,尽快完成主体工程和辅助工程施工,以使在建工程取得市场价值,避免“烂尾楼”现象发生。
        3、通过每周监测项目网签进度和销售收入归行情况,及时掌握存量项目销售现状和问题所在;对销售情况良好的项目,在做好销售资金回行管理的同时,切实执行分期还款计划;对销售停滞又无营销对策,影响分期减持方案落实的项目,将联动总行条线,安排专业营销策划公司进行“接盘”销售,促进销售进度和现金回流。
        4、在本行无按揭规模支撑情况下,积极做好项目金融服务,主动联系有规模的同行,进行按揭支持。
        5、灵活、主动地加强客户交流沟通。目前房地产行业渐处严冬,政策的“围剿”和终端的“围观”,使市场充斥着危机感和不确定性。“无为”的市场可以做出“有为”的工作,本组拟不定期举办客户联谊活动,建立与客户交流的平台,通过充分的沟通,了解客户的需求,结合总行创新要求和客户资产配置情况,有针对性地推出诸如商用房租金贷款等金融创新产品,解决客户阶段性问题,做好项目储备工作;同时拟通过我行培训学院,邀请经济政策和房地产行业的专家教授,对客户进行政策和市场解读,提升客户对市场和政策的应变能力和预判、决策水平,以此提高客户群体对我行的认知度和归属感,使客户成为我行的“客户经理”,协助拓展营销市场,带动负债业务的稳步发展,使客户真正体会到我行“心存善,水润物”的核心价值观,从而在本地市场加快树立我行企业品牌形象,展现我行真正差异化经营模式的优势和价值。

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